2023年物业管理行业整体保持良好发展势头，但地产驱动力和资本驱动力依然处于下行通道。在此背景下，物业行业面临增长受阻与盈利收缩的双重挑战；发展的内部机理也发生深刻变化，如社区治理下的商业模式重塑、后开发带来的城市收缩、护城河始终无法建立、降本增效面临困境等。

       康达信认为，物企应理性看待行业面临的八大发展瓶颈、行业蕴含的六大发展机遇，创新实现战略上的突破崛起和业务的高阶进化，并聚力重塑发展路径逻辑、匹配五大核心策略、构建五大降本增效长效机制。

篇章一：随着房地产开发市场进入下行通道，步入后开发时代，物业管理增量市场空间亦同步萎缩，行业进入以高质量发展为“主旋律”的深海，亟需破解的八大发展瓶颈

康达信观点：

规模增长陷入瓶颈：行业物企规模增速呈现整体性大幅放缓趋势，告别过往高增长时代，面临增长瓶颈；

盈利空间收窄：规模和效益逐步脱钩，行业整体盈利水平显著下降，呈现“增收不增利”特征；

基础模型面临挑战：政策层面大力推动物管会/业委会落位，快速推进物业管理融入社会基层治理（基础模型指以四保为服务内容，以物业费为盈利模式的基础商业模式）；

护城河无法建立：服务同质化、业务低端化，护城河始终无法建立；

区域战略被动到主动：以往多数物企的城市布局跟随开发，被动呈现点状布局；但随着房企区域战略逐步收缩，城市布局发生变化，物企的城市布局面临进退两难局面；

增值服务未能突破：作为行业“金矿”的增值服务领域，营收贡献依然有限，始终未能开辟出成功路径及成熟模式；

养老服务尚未走通：养老服务属于“微利+长周期”行业，目前市场化逻辑的商业模式并未走通，物企养老业务整体处于探索阶段；

非居业态多散小：存量非居物业领域面临细分赛道多、项目分布散、管理规模小等增长瓶颈。

篇章二：立足高质量发展新阶段，未来五年可重点把握的六大业务机会：密度经济、增值服务、非居市场、城市服务、养老服务、IFM业务

康达信观点：

密度经济释放价值：结合自身资源禀赋及战略方向，精准聚焦优势区域，深耕重点城市，提升管理密度；

增值服务蕴藏潜力：增值服务作为行业“金矿”，拥有2-3万亿的消费市场，存在巨大潜力挖掘空间，并成为改善盈利的核心驱动力；

非居物业市场开放：非居物业细分赛道众多、市场容量庞大，正在逐步开放，成为行业竞争的主战场；

城市服务空间扩容：万亿级蓝海市场正在形成，越来越多物企角逐城市服务领域；

养老服务前景广阔：中国加速步入人口老龄化社会，银发经济正在崛起，市场空间广阔；

IFM市场正在崛起：国外IFM业务发展已经较为成熟，而国内IFM业务仍在起步阶段，未来发展空间较大（预计2026年市场规模将提升至10699亿元）。

篇章三：国内物业行业经历了高速发展，进入后开发时代后，高阶发展、走向深海成为战略议题。在大服务图谱下，从业态、区域、增值、FM四个维度来选择和构建未来发展之路

康达信观点：

纵观国内外行业发展，基本可以分为五大类典型路径

策略选择：五大核心策略

基于策略组合侧重点，构筑五大降本增效路径，实现专业化和长效化落地运营

结 语

       行业进入深海，物企应摒弃高增长时代的规模思维，转向基于核心竞争力打造的竞争思维、品牌思维、高阶思维，从战略高度，升级商业模式和优化经营结构；在运营层面，构建以提质降本增效为核心的精益运营机制，从而实现高质量发展。

       作为行业的领先者，康达信已连续第8年发布行业白皮书，旨在帮助物企在高质量发展道路上行稳致远。