《周礼·地官·大司徒》：“以保息六养万民：一曰慈幼，二曰养老……”

在中国，养老产业还处于市场培育阶段，随着城镇人口老龄化的加速，城镇人口的养老隐性问题将进一步显性化，养老产业的社会需求将迅速增长，在地产融资和养老服务理念创新转变的带动下，“地产融资＋金融养老”的融合，能否实现社会效益与企业经济效益的“双赢”呢？

养老难，在中国城市是普遍现象。的确，尴尬的现实是，一方面，全社会特别是高收入家庭对养老需求不断增加，机构养老、居家养老、社区养老、以房养老以及金融养老等成为社会热点，而民办养老院生存困难，公办养老院更是床位严重不足；另一方面，一部分企业做养老地产项目还停留在赚快钱的阶段，希望通过卖房来获得快速回报，真正靠做养老服务盈利者少之又少；因为，没有房企不关注养老地产投资回收问题，符合业界投资回报目标要求的养老地产，目前仍然没有成熟模式。

我鼓励大家用核心、有形、附加（延伸）的层次分析方法，去研究市场营销问题”---菲利普科特勒。

养老产业链比较长，从产业链层次来分析，包括了居住、医疗、护理、食品、用品、运动、娱乐、教育、保险、旅游等，其中“住、医、护”是核心层需求。如图所示。

某开发商在多年前开始对“地产融资＋金融养老”进行尝新，笔者带着研究与求知的视界，走进了这家位于京城的养老山庄（太申祥和山庄），进行实地考察。

一、养老院会员为投资者提供近亿元级别的现金流，是该模式最关键的核心商业价值。

1、产品概念，打造出“王府式养老待遇”和“人间的养老天堂”概念。

ž王府式建筑：典型的明清王府式园林建筑风格，辅以苏州园林式山水林木，王府古朴神韵；

ž王府式风水：宣传位于北京西山龙脉的龙泽地区，在地势上得西山拱卫，碧水环抱，藏风聚气，紫气东来，可谓方寸之地，皇家福地俱揽怀中；

ž王府式服务：住王府、吃御膳、看御医的服务；

ž王府式福气：王府府邸的福气、温馨的祥和、安定的和谐的整体环境，是老年人享受晚年生活的人间天堂；

ž王府式尊贵：高端度假式养老院，标榜是全中国最好的示范型敬老院，国际红十字会主席与欧美发达国家红十字会官员都前来参访问、学习以及交流经验。

2、业务结构中，养老是最关键的核心业务，每人数十万元的养老押金更是最重要商业价值。

ž押金：入住老人需要交纳会员押金，开业后每人（床位）交三十万元押金，目前部分床位押金已涨至六十多万元起，不同押金费用应对不同档次的房间，是全国首家推行会员制的敬老院；

ž床位数量：一千多个，主要房型是双床房和单床房，押金核算为房间为单位，例如双床房间每床押金五十万，单床房间押金为一百万；

ž押金方式与其它养老机构的主要差异：交押金后，免交一次性入院费、免每月床位费、免费使用房间硬件、房间服务、康乐设备，以及根据押金级别每月返还数十元至数百元面值的现金券；

ž房间硬件：应急呼叫器、24小时热水、电视、电话、空调等，房间装修约为准三星级酒店房间水平，个别房间更高档；

ž房间服务：专人打扫卫生、普通护理；

ž康乐设备：游泳池、净桑拿、乒乓球、台球、棋牌室、图书资料室、书画社、多功能厅等；

ž收费项目：餐费、房间水电费、电话费、医疗费、特殊护理费、康复服务费等，有入住老人向笔者表示，她们一般每月在院内消费金额约为两千多元；

ž退出机制：押金协议三年一签，老人退出时，无利息退还押金；

ž利润特点：根据对收费项目价格的现场咨问，以及与市场价格对比，经分析收费项目能有5－10%的利润率就不错了，可见，养老服务并不是主要盈利点。

二、会员的医疗业务、护理业务、旅游度假业务，仅是该业态的辅助业务。

1、一甲医院是养老业态的必备配套。

ž级别：当地区卫生局批准的一甲医院；

ž产品概念：御医概念、现代中央保健医服务概念；邀请原中央保健局领导担任太医馆名誉馆长，邀请国家领导保健专家坐诊；

ž体检业务：体检中心有体检设备，可进行呼吸、循环、消化等几大系统的常规体检，生化B超、心电图及癌前普查；

ž与社区医院的区别：老人需要急诊、或医疗门诊还是更多人选择去周边的医院，该养老院配套医院是以慢性病调理和日常养生为主。

2、旅业、会议、会所等旅游度假业务是辅助业务性质。

ž旅业住宿：有标准客房、豪华客房以及四合院式行宫套间等；

ž餐饮：有团餐、散餐以及高端养生餐等，宣传餐饮由钓鱼台国宾馆原14号楼行政总厨担任总厨，鱼类等原材料产自山庄内，标榜是绿色食品；

ž会议：各类园林式会议室；

ž养生会所：王府会馆养生药浴、室内游泳馆、茶馆、垂钓等娱乐休闲为辅。

三、创新了“地产融资＋金融养老”模式。

1、入住老人评价：老人几乎以成本价获得高端的养老服务，就是亏一点押金利息而已，我愿意来，后面还很多人来想，押金越来越高，而且还要排队。

2、房地产行业人士评价：算一下一亿元的融资成本是多少，而且这是长期循环的，押金额度一年比一年高，据说它的园林和公共配套用地是早些年长租下来的，这种模式就是为投资者的资源情况进行量身打造的。

3、养老产业研究人士评价：它满足了消费者三大利益点，一是满足核心功能利益点：提供准三星级酒店以上住宿标准、风景区环境、健康管理服务、医疗门诊服务、家务服务以及护理服务等；二是满意心理功能利益点：体现孝道，老有所住、老有所医以及老有所护等；三是满足社会功能利益点，享受高干退休养老水平，满足社会角色需求。

四、相关部门表示需审慎发展，要做好资金监管和处理好资金使用安全问题。

笔者借用自己的博士身份，拜访了相关部门的人士，消息人士表示，在“地产融资＋金融养老” 模式中，老人用押金（或押金收益）与经营者交换床位（或房间）使用权，然而，使用权与产权是完全两个不同的概念，通常老人不能获得房屋的他项权（抵押权），万一，经营者企业出现问题，老人可能面临一定的风险；消息人士还表示，相关研究人员正在研究 “老人获得养老房屋他项权证的可行性”、“经营者有房屋产权才能具备收取押金资格的实施困难”，以及相关资金监管等问题。

康达信常年法律顾问表示《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》指出非法集资需要同时具备三大特征：一是未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；二是承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；三是向社会公众即社会不特定对象吸收资金；太申祥和山庄模式不符合上述特征，从行政监管角度看，相关部门对这些问题将更为重视。

曾有全国工商联工作人员表示，美国某大型养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，原因是中国老年居住区发展迈进了房地产投资怪圈；看来，中国式养老太有中国特色了，中国房企做养老产业要走中国特色的道路。

五、案例的几点启示

1、房企进入养老产业，开发和运营养老地产，是房企企业战略方向之一，能有大作为。

2、房企应该根据自身资源特点，“量身订造”合适自己经营模式，进入养老地产领域。

3、“房屋建设+养老服务运营”能有效缩短投资回收期，实现经济目标，同时，能够提升企业品牌价值，实现社会责任。

4、养老公寓具权产的前提下，园林和公共服务配套用地向政府提出置换或向所在地村集体长期租用，降低开发成本。

5、在养老服务完善的提前下，消费者（或投资者）希望能够根据支付能力选择获得养老房屋的产权、或使用权、或转让权等。

企业做养老地产，希望把它作为未来新的增长点，提升品牌资产，并非为了圈地，太申祥和案例虽然没有探索出合适整个行业的成熟模式，但是，投资者却能根据自身实际情况，投资养老产业，获得近亿元的现金流，有效减轻融资压力，实现了企业经济效益、品牌效益以及社会效益的共赢，通过“量身订造”找到了符合自身企业特点的商业模式，这就是它的最大成功之处。

太申祥和山庄模式，借力了首都地缘优势得以发展，在中国大部分城市暂时不具可复制性（一线城市和个别二线城市除外），“地产融资＋金融养老”并不是养老地产的必然选择，地产投资追求资金回笼快，利润回报高，传统养老产业的做法却不具备这些投资回报要求。

康达信作为中国房地产企业管理咨询和养老产业咨询的权威专家，将与房地产开发商在养老地产市场培育期，从战略运营管理、商业模式设计、营销设计、服务体系设计、组织设计、流程设计、产品设计、人员培训等方面进行合作，探索出能健康快速成长的、有复制推广的、能实现标准化的养老地产业态新模式。