随着近些年我国经济的迅速发展，城市综合体越来越多的城市开发和使用，城市公间逐步呈现出多中心化的发展格局，住宅是我国经济发展一次动力的传递、写字楼是两次动力传递，那城市综合体的发展趋势和存在的价值是三次动力的传递。

很显然城市综合体从物业服务管理角度涉及到商业物业管理和住宅物业管理，商业物业管理对象主要是购物中心、商业街、商业大厦、写字楼、酒店等，服务对象是以商业、职业人群，管理方式注重积极的、带有开拓性的经营管理。住宅物业管理对象主要是住宅小区，服务对象既有居民住户也有职业公务人群，管理方式注重管理与服务。在物业管理服务存在较大差异：

作为为公众提供商品、服务、设施和场地的场所，商业物业具有经营性、公众性和服务性的特点。商业物业管理要维护物业的商业形象，住宅物业比较而言，现代商业物业管理服务的特殊性表现在以下几方面：

一、客户群体综合性强，客户流量大，住宅物业服务的主要群体是静态的、相对稳定的业主和租户，较为单一。

二、内部环境舒适性要求高，住宅物业对于环境管理的要求在于小区内公共区域干净舒适，园林绿化美观。而商业物业作为客户消费的场所，需要良好的商业氛围吸引客户前来消费，

三、须让客户感受到环境的宽敞、明亮、整洁与美观，能从视觉、嗅觉、听觉、触觉和行为等方面满足客户的需要。

四、设施设备维护要求严格，住宅物业内的设施设备主要有电梯、供电、给排水、消防及监控设施，适应小区住户使用，智能化程度不高，使用频率也不高。而现代商业物业建筑规模大，设施设备先进复杂，智能化程度高，管理维护要求严格。

五、服务人性化要求，住宅物业的人性化服务一方面来源于物业规划的人性化，另一方面来源于物业人员细致周到的服务，而在商业物业内服务有了更高的标准。比如内部视觉标识系统既要方便、清楚，又要考虑到消费者的感受和习惯，让消费者在任何一个点都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手间和电梯通道。

六、安全、消防管理要求高，商业物业内业态综合，商家众多，客流量大，经营时间长，安全与消防管理要求更高。

七、交通便捷性要求高，现代商业物业作为购物、餐饮、休闲与娱乐的场所，人流量、货运量、车流量皆大，比较而言，住宅物业用途单一。

八、商业活动的配合：商业物业管理为商业经营服务，自然应配合商家各种形式的商业活动，而住宅物业这方面的要求较少。

通常涉及到综合体的房地产企业，针对项目而言会成立商管公司-负责商业物业招商、运营，成立物业公司负责商业和住宅的物业服务。标杆企业各有所不同、有的商管公司负责商业物业和住宅物业服务的管理，有的由物业公司负责商业物业和住宅物业服务的管理，商业物业和住宅物业的分与合、如何分与合、各有利弊，总结归纳起来、需按综合体项目体量、不同业态组合与定位、项目内不同区域的服务档次、股权结构与盈利模式来思考。

一、综合体项目商业物业体量较小（3-5万方）、业态单一：如邻里社区商业中心或广场、或只是部分底商（几千平米）、或只是定位较低的酒店等、商业物业体量远小于住宅物业、商业物业只是住宅物业的配套时，此时通常情况下商业物业服务水平定位不会很高，建议无论是商业物业、还是住宅物业，其物业服务均由物业公司管理，此时一般不需成立商管公司、若成立则专一做好招商、运营工作。

二、综合体项目体量较大（商业与住宅10-20万方）、多业态、如区域或城市购物中心、含有写字楼、酒店等，其商业体量与住宅体量相近，此时通常情况下商业物业服务水平要比住宅服务水平定位高，较住宅物业而言、商业物业管理服务有着特殊性，建议商业物业服务由商管公司直接操作、住宅物业授权物业公司独立操作。若整个项目商业物业与住宅物业的区域半径较小或涉及到共公部分的设施设备较多、建议设施设备资源集中到物业公司管理；或是管理半径较大且责任主体能分割清楚，建立商业物业的设施设备资源由商管公司管理、住宅物业的设施设备资源由物业公司管理。

三、住宅体量在综合体项目体中占居比例较小、且商业定位很高、业态复杂，商业服务水平定位也很高，建议商业物业和住宅物业由物业公司管理、但物业公司内部分商业物业和住宅物业两条线管理，且物业公司职能化、商业公司领导能够指挥协调物业公司领导配合商业运营。

四、以家具、物流等专业大型CBD或园区等（几十万到几百万方），通常商业公司和物业公司完全独立，商业公司专业做好招商和运营工作、物业公司做好物业服务工作。

总结起来：商业、住宅的比例大小不同、组织形式是不一样，商业物业和非住宅物业能分开尽量分开；如果是以商业为主、住宅为辅，通常会考虑商业优先、物业配合、资源共享、住宅物业授权独立。管控模式也好、组织形式也好、学习标杆她好、借鉴容易、本质应以项目特点量体裁衣。商业和物业的管控模式、组织型式都因企业的规模、专业水平、企业文化的不同而各有千秋，还是那句、管理从来没有最好，只有最合适。