——解读十一届三中全会的《决定》对房地产影响

——摘自【地产】微信分享

11月15日，十八届三中全会审议通过的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，主要精神在于“全面深化改革”。

 《决定》受到了国际社会的积极评价。美联社、路透社及海外主流纸媒一致评价《决定》 “议题广泛”。舆论认为，这份重要文件显示中国改革的深度广度前所未有。

 美国前总统克林顿表示，看到中国对计划生育政策做了一些放松，准备终止劳教制度，进一步开放经济，同时承诺在环境方面、在控制气候变化方面采取更多的措施，医疗保健也会有新的举措，这些改革都是符合国家更长远利益的。

耶鲁大学杰克逊全球事务研究所高级研究员、摩根士丹利亚洲区前主席斯蒂芬·罗奇表示，“这次会议的成果超过了我的预期。《决定》打开了中国经济重大转型的大门。中国经济将变得更均衡、更稳定、更协调，更可持续。”

 对于房地产来讲，《决定》明确了包括土地、城镇化、房产税等在内的中国房地产改革方向。这样一份以目标和路径为导向的改革计划表，全景展现了中国房地产未来的发展蓝图。

  蓝图之一：农民土地流转入市 政府征地减少

《决定》提出：

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

专家解读：

北大经济所常务副所长冯科分析称，三中全会最大机会就是农村宅基地的流转。这透露了一个很重要的方向，即中国房地产市场未来或仍是市场化。“一旦如果市场化了，小产权放开就市场化了。打破了土地供给的垄断，目前我国小产权房的面积几乎等于全部商品房的面积。如果把这一块土地放进市场，开发商的地王就会被市场区分。以后开发商随便盖房子轻易被卖掉的或很难出现，必须要提供好的服务、创造价值才会被认可。”

至于这一政策对现有土地市场的影响，金融机构分析称，农地开放入市，是在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下。从可持续发展角度看，农地及城市建设用地供应的总量仍然要受到一定的限制。所以，并不会有大量的农地集中、充斥性地涌入二级交易市场，而依然会在政府计划和筹措之内，有序成为市场的交易对象。

  蓝图之二：特大城市限制规模，小城镇长足发展，要求开发商成本控制能力增强

《决定》提出：

创新人口管理，严格控制特大城市人口规模。加快户籍制度改革，全面放开小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件。推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。

坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。

稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。

专家解读：

今后20年间，我国将新增城镇人口3亿人左右。如此大规模的人口城镇化，在人类历史上是前所未有的。

此举对中小城市的房地产市场构成长期利好，未来住宅开发的阵地集中在三四线城市，所以成本控制能力较强的开发商会长期受益。

  蓝图之三：房产信息联网，房产税开征

《决定》提出：

 加快房地产税立法并适时推进改革，要建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

专家解读：

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房产信息联网早就提出来了，但是没有联成，这次中央在《决定》中提出来，表明中央下了决心，是可以做到的。电子技术认真去做，是可以实现的，像人口普查那么庞大的工作我们都做成了，这在技术层面来看是可以完成的。其他的障碍可能来自人为方面，比如有些人不愿公开房产信息。现在全世界许多国家都已经公布了房产信息，我们只要下决心也是可以做到的。

顾云昌表示，数据平台直接为房产税改革和房地产调控创造条件。虽然一个人的房产属于个人隐私，但是政府应该掌握这些信息，房产信息的公开是房产税改革的条件。

  蓝图之四：探索实行官邸制，遏制官员以权谋房

《决定》提出：

规范并严格执行领导干部工作生活保障制度，不准多处占用住房和办公用房，并探索实行官邸制。

专家解读：

官邸制，作为一种官员住房的制度，已在国外实施多年。简单来说，官邸是国家为一定级别的官员提供在任期间居住的住所，官员本人对此没有产权。在中国实行官邸制，有现实的意义。

现实来讲，很多官员在任期间的住房由当地政府提供，但随着他在不同地区任职，在各个地区都有住房，出现了一名官员占有多套住房的现象。另外，官员的住房可以在市场上进行买卖，其中容易出现国有资产流失：官员从国家手中以低价买入房产，当市场价格上涨后再卖出，其收益就成为个人资产。在这样的现实下，官邸制可以作为抑制国有资产流失和预防住房腐败的一项措施。

官邸制需要严格的制度设计，包括职位、期限、待遇级别等，形成“铁打的房子流水的官”的制度。此外，它的有效运作还要配套措施来协助。官邸制解决了在任官员的住房，为解决官员卸任后的住房问题，需要设计补偿制度，无论是市场化还是货币化的补偿，让退下来的官员也能有合适的住所。

  蓝图之五：调控政策市场化

习近平在10月29日的中共中央政治局集体学习时的讲话中表示，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”这表明了本届政府对于房地产走市场化的态度。

业内分析道，十八大以来政府对房地产的调控政策没有表示收紧，本身就是一种表态。房地产市场的泛行政化调控在未来会逐步退出市场，针对高端商品房市场，政府极有可能实施较少价格干预，更多是通过税收资金价格变化等市场化调控方式进行管理。

然而，住建部政策研究中心研究员王珏林表示，实施上述改革的前提，在于房地产市场运行情况保持稳定。因此，短期之内，现有房地产调控政策将不会发生重大变化。