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凯德商用：“REITs+私募”玩转资本市场

凯德商用产业有限公司（简称凯德商用）是新加坡嘉德置地集团的全资子公司之一。作为亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一，凯德商用运用其成熟的REITs模式，使其财务状况长期保持在一个良好的状态，并且能够持续提供较高的运营利润率和净利润率。目前，凯德商用在中国运营的购物中心已经达43家，另有14家正处于开发建设阶段，凯德商用的中国版图扩充至35个城市的57家购物中心，总建筑面积约580万平方米，物业总值约623亿元。而根据其在香港二次上市时宣布的计划，未来三到五年内凯德商用将在中国构建100家购物中心。

市场化资本的“双头蛇”
凯德商用在中国的成功，很大程度上得益于其持有的资本运作模式。在资金融资方面，凯德商用没有依靠银行贷款这种传统的融资方式，而是采取创立上市房地产投资信托基金和筹集私募基金相结合的“双头蛇”模式进行融资，从而减少了由贷款利息所带来的额外压力，又可以加快资金回流速度，提高资本利用率。

1、双头蛇之一：境内“聚宝盆”
2012年7月，凯德商用宣布，设立总额达10亿美元的中国发展基金III，主要投资中国购物中心以及其他零售商用物业的开发，而这也成为凯德商用迄今发起的最大的私募基金。此前，凯德商用曾于2006年和2007年分别设立6亿美元的嘉茂中国商用发展基金和7.2亿美元的中国发展基金II，均是投资中国零售商业地产的开发。此外，凯德商用设立的其他私募基金还包括来福士中国基金以及嘉德商用产业中国孵化基金。
双表1凯德商用历次私募基金信息

时间	名称	规模（亿美元）	用途
2006	嘉茂中国商用发展基金	6	投资中国零售商业地产的开发
2007	中国发展基金Ⅱ	7.2	投资中国零售商业地产的开发
2007	嘉德商用产业中国孵化基金	4.25	投资具有发展潜力的零售商业项目
2008	来福士中国基金	10	投资综合性商业地产项目
2012	中国发展基金III	10	投资中国购物中心以及其他零售商用物业开发

通过募集私募基金，凯德商用很好的额实现了在中国的扩张。作为凯德商用重要的融资途径之一，私募基金可以是其发挥如下优势：首先，凯德商用可以充分发挥其在房地产投资领域的专业优势，使基金最大程度的投入到其希望拓展的商业地产项目中，其次，凯德商用在按照一定比例出资的同时，还充当资金管理者，可以获得不菲的管理费收入，起到收入多元化的作用。当然，私募基金对于凯德商用来讲，最重要的作用还是体现在能够为其提供稳定的长期资金来源。
凯德商用的经营理念是建立在风险一定的前提下追求尽可能高德投资回报率，因此其会积极参与私募基金所投资的房地产开发环节，使项目一开始就处于正确的轨道之上，等到项目成熟后，再將其打包装入到REITs里或者直接出售，从而在保证现金流充裕的同时获得较高的溢价收益。而在上述过程中获得的资金，其又将用于新的房地产开发，达到在房地产市场拓展扩张的目的，从而实现现金流的良性循环，有效减少资金的沉淀，提高资金利用率。

2、头蛇之二：境外“印钞机”
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs本质上是一种地产证券化的重要手段，即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场的证券资产，从而赋予房地产投资较高的流动性，以便解决资金退出的问题。REITs作为一种基金工具，兼具风险分散化和管理专业化的优势。

为了深耕中国市场，凯德商用在2006年创立了新加坡第一个也是唯一一个专注于中国零售地产的REITs。嘉茂中国信托，并且在2006年底成功在新加坡证券交易所上市。CRCT的主要投资目标是对中国境内的（包括香港和澳门）持有型商业零售资产进行长线投资。截至2012年，CRCT的投资组合包括分步在中国六个主要城市的9个商业零售购物中心，致力于为地理及主要交通辐射范围内的目标人群提供一个一站式家庭体验型购物、餐饮和娱乐中心，主力店包括沃尔玛、家乐福和北京华联等。根据CRCT2012年财政年的报告显示，截止到2012年年底，其资金资产总值为76亿元人民币，相比2012年年中，资产总值增加了4.7%。

CRCT在新加坡证券交易所上市，接受投资人认购基金单位，由嘉德商用基金管理公司担当CRCT基金的管理人。该基金在英属，维尔群岛（BVI）注册离岸的空壳公司，并借由该空壳公司持有位于中国境内的购物中心资产。由此同时，由嘉德旗下的商用物业管理公司为这些购物中心提供物业服务，由此可见，为 CRCT提供基金管理和物业管理的都是嘉德的子公司，这样，嘉德在持有的商业物业一定比例权益、获取资金收益和升值收益的同时，还可以通过提供基金管理服务和物业服务收取费用。
通过REITs结构嘉德商用可以不断将成熟商业项目注入套现，减少山野项目中得资金沉淀，加速资本的高效流动，充分提高资金利用率。
3、1+1>2
凯德商用在中国的成功的鱼鱼其特有的私募基金和公募REITs的融资模式，而2种模式之间有着极为密切的互动关系。CRCT对于嘉德商用旗下的另外几支私募基金所持有的物业拥有优先并购权。换句话说，这几支私募基金所持有的购物中心以后可以通过出售CRCT的形式，实现资产的打包上市，从而完成资产证券化。其中中国发展基金主要投资于全国各地开发的以沃尔玛为主力店的购物中心，也投资于其他购物中心的开发；嘉德商用产业中国孵化基金则主要用于收购可以通过重新定位或者资产提升开释放其潜在商业价值的商用物业；而来福士中国基金则拥有布局全国一二线城市的来福士广场的大部分股份。再加上公开上市的CRCT，嘉德商用旗下的几支基金之间就构成了一条完整的投资链条；从开发到持有，从培育到上市套现，全部可以在体系内不完成。

通过上市REITs和私募基金结合的融资模式，凯德商用可以通过多种渠道获得低成本的资金。根据REITs的要求，上市公司需要保证每年至少6%的投资收益率，并且将90%的收益回报给投资者，也就是说通过REITs童子成本在5.4%左右。而通关过私募基金渠道，融资成本则会进一步降低，一般在4%-4.5%之间。除此之外，凯德商用还可以通过附属公司发行公司债券来获得收益，其三年期债权年息仅为2.5%。由此可以看出，凯德商用的融资成本基本在3%-5%之间，而这与内地开发商融资成本10%以上甚至不得不求助于利息更高的民间借贷形成鲜明对比。

另一方面，凯德商用还可以通过这种特有的融资模式将其资金链完美的调动起来；首先，凯德商用通过一定数目的资金作为原始资金开始招募私募基金，并通过控制其占股比例来达到对于该私募基金的控制。之后在私募招募完毕后，凯德商用开始通过购买土地开建造购物中心，或者直接购买项目，并通过培育至成熟。最后，待项目成熟后，将其打包注入REITs，并通过新加坡证券交易所上市，实现资产证券化，在证券市场回收资金，完成资金的退出，而回收的资金再次投入到新的私募基金征募中。从而形成一个良性的资金链循环模式。

4、是向前看而不是向钱看
很多人都将凯德商用的成功归结于它的低成本多渠道的融资模式，这使得他们很容易忽略凯德商用在运营上面的成功——多个产品线的设计使得凯德旗下的几种商品可以组合为一个投资收益稳定的组合，从而帮助凯德商用旗下的多有资产通过组合的方式打包上市。

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